ปัจจัยเสี่ยงกระทบอสังหาฯ ปี 2566

“ลุมพินี วิสดอมฯ” คาดการณ์เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ปี 2566 มีแนวโน้มเติบโต 5-15% ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ผลจากราคาที่ดิน ค่าแรง ราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเติบโต 0-10% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยและผลกระทบที่เกิดจากการยกเลิกมาตรการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) และสถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Mortgage Loan)  

ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แล้ว  การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ซึ่งส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัดๆ ไป  

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงเรื่องของการปรับอัตราค่าธรรมเนียมการโอนจาก 0.01% เป็น 1%(จากอัตราปกติที่ 2%) รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8-10% ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-8% และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังการเลือกตั้งทั่วไปที่จะมีขึ้นประมาณไตรมาสสองของปี 2566

ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 และมีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ในปี 2566 เมื่อเทียบกับปี 2565 ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทของที่อยู่อาศัย

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) กล่าวว่า “ถึงแม้จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายปัจจัยที่กระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แต่การเปิดประเทศของจีนเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2566 มีแนวโน้มที่จะเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของนักลงทุนจีน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน”

จากการรวบรวมข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจากกรมที่ดิน ของ LWS พบว่าตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 48-55% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ และเป็นอันดับหนึ่งเมื่อเทียบกับชาติอื่นๆ ที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

โดยที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติเป็นอาคารชุดพักอาศัย ใกล้แนวรถไฟฟ้า และแหล่งชุมชนที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก และบ้านพักอาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย ที่ตั้งอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ(Central Business District:CBD)

“หลังจากที่เผชิญกับการแพร่ระบาดของ COVID–19 มาตั้งแต่ปี 2563–2565 และภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2565 ซึ่งเป็นวิกฤติที่ซ้อนวิกฤติที่เกิดขึ้น ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในการขับเคลื่อนธุรกิจท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงและโอกาสที่เกิดขึ้น”  ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กล่าวสรุป