How to รับมือสารพันปัญหา เมื่อคิดจะซื้อที่อยู่อาศัย

แม้จะมีการวางแผนเพื่อเตรียมซื้อที่อยู่อาศัยอย่างดีเพียงใดก็ตาม แต่ผู้ซื้อมือใหม่ก็อาจจะต้องเผชิญกับความท้าทายหรือปัญหาต่าง ๆ ในระหว่างขั้นตอนการซื้อขายอสังหาฯ ได้ จึงควรหาข้อมูลเพื่อรับมือกับปัญหาไว้ด้วยเช่นกัน

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เรื่องที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความรู้น้อยที่สุดเมื่อต้องซื้อที่อยู่อาศัยอันดับแรก คือ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน/คอนโดฯ (19%) ตามมาด้วยเรื่องภาษี (16%) ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และสินเชื่อบ้าน/คุณสมบัติทางการเงินในสัดส่วนที่เท่ากัน (12%) สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) รวบรวมปัญหาอันดับต้น ๆ ที่ผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ มักเผชิญ พร้อมแนะนำแนวทางบริหารจัดการและรับมือ เพื่อให้ผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมป้องกันก่อนเกิดปัญหา

เงินออมไม่มี เงินดาวน์ไม่พร้อม แม้ว่าจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ แต่สิ่งที่หลายคนมักลืมนึกถึงคือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำธุรกรรมรวมทั้งเงินดาวน์ ซึ่งต้องมีการวางแผนออมเงินก้อนเพื่อใช้ในการวางเงินดาวน์ตอนทำสัญญาด้วย เนื่องจากปกติแล้วธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่ต่ำกว่า) ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมเงินไว้อย่างน้อย 20% ของราคาซื้อขายเพื่อเป็นเงินดาวน์จ่ายให้กับผู้ขาย อย่างไรก็ตาม บางโครงการอาจมีการร่วมมือกับธนาคารซึ่งทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเองก็จะน้อยตามไปด้วย ขณะเดียวกัน โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะให้สามารถผ่อนดาวน์กับโครงการได้โดยตรง แต่จะมีทั้งผ่อนดาวน์เท่ากันทุกงวด หรืออาจมีงวดบอลลูน ซึ่งเป็นงวดที่ต้องจ่ายเงินสูงกว่างวดดาวน์ปกติ ดังนั้น ทางที่ดีที่สุดสำหรับผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยคือต้องเริ่มเก็บออมเงินเพื่อสำรองใช้ในกรณีฉุกเฉินต่าง ๆ ด้วย

ยื่นกู้แต่ไม่ผ่าน แม้จะมีการเตรียมตัวมาอย่างดี แต่ก็มีโอกาสที่จะกู้ไม่ผ่านได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับการพิจารณาอนุมัติเงินกู้ของแต่ละธนาคาร/สถาบันการเงิน ส่วนใหญ่จะมีขั้นตอนการพิจารณาที่คล้ายคลึงกันจากข้อมูลในแบบฟอร์มยื่นแสดงความจำนงขอกู้ และหลักฐานประกอบการขอกู้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด การไม่ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่ออาจมีสาเหตุมาจากการส่งเอกสารไม่ครบ ฐานเงินเดือนหรือรายได้หลักไม่มั่นคงเพียงพอ มีภาระหนี้มากเกินไป หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดีมาก่อน ดังนั้น ควรเลือกธนาคารสำรองเผื่อไว้เป็นอีกทางเลือกในกรณีที่ธนาคารแรกกู้ไม่ผ่านด้วย และหากต้องการยื่นกู้อีกครั้ง ควรกลับมาวางแผนการเงินใหม่ให้มีความมั่นคงมากขึ้น เร่งเคลียร์ปัญหาหนี้สินหรือประวัติการค้างชำระต่าง ๆ ให้เรียบร้อยก่อน

วัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามโฆษณา การเลือกซื้อโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จนั้น อาจมีความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาวัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในตอนแรก หรือพื้นที่ส่วนกลางไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ ในขั้นตอนการตรวจสอบก่อนเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรเก็บเอกสารโบรชัวร์เสนอขาย โปรโมชั่น รวมทั้งรายละเอียดในสัญญาไว้เป็นหลักฐาน เพื่อแจ้งให้ทางโครงการปรับแก้ไขจุดบกพร่องหรือเจรจาร่วมกันเพื่อขอรับการเยียวยาอย่างอื่นทดแทน ส่วนกรณีที่ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ตกลงซื้อขายกันนั้น สามารถไปที่เขตเพื่อขอดูเลขที่ใบอนุมัติ และนำเลขดังกล่าวไปขอดูพิมพ์เขียวของโครงการที่ขออนุญาตก่อสร้างที่กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อตรวจสอบว่าสร้างตรงตามแบบที่ทำการประกาศขายหรือไม่ หากพบว่าสร้างไม่ตรงกับที่โฆษณา และ/หรือ ไม่ตรงกับการยื่นขออนุญาตไป ผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานดังกล่าวยกเลิกสัญญากับทางโครงการได้ และขอเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน เพราะการก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา

โครงการขอ EIA ไม่ผ่าน รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report) มีบทบาทในการควบคุมไม่ให้โครงการก่อสร้างต่าง ๆ ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่อยู่อาศัยใดที่ทำ EIA ไม่ผ่านจะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้ แต่บางโครงการมักเปิดขายล่วงหน้าก่อนยื่นเรื่องขอ EIA หรืออยู่ระหว่างการขอ EIA ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องลุ้นในอนาคต ถ้าโครงการขอ EIA แล้วไม่ผ่าน จะต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมดให้ผู้ซื้อตามกฎหมาย หากผู้ซื้อยังสนใจเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นอยู่ ควรสอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการว่าจะยื่นแก้ไขจนกว่า EIA จะผ่านหรือไม่และใช้เวลาเท่าไร แต่ถ้าไม่ต้องการรอ ควรสอบถามว่าโครงการจะสามารถคืนเงินจองเต็มจำนวนให้ได้ภายในเมื่อไร หากไม่มีความชัดเจนหรือไม่มีความคืบหน้า ผู้ซื้อที่เสียหายควรรวมตัวกันเพื่อเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่ม ไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และติดต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ช่วยเหลือ

โครงการเสร็จล่าช้าหรือสร้างไม่เสร็จ อาจเกิดขึ้นได้จากปัญหาด้านการก่อสร้างหรือสภาพคล่องของโครงการเอง ซึ่งผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาตั้งแต่ต้นว่าทางโครงการมีการระบุความรับผิดชอบในกรณีที่สร้างเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด หรือสร้างไม่เสร็จอย่างไรบ้าง หากโครงการสร้างเสร็จล่าช้าโดยมีสาเหตุมาจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการ กรณีนี้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน อัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างแล้วเสร็จและทำการส่งมอบให้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย หรือแล้วแต่การเจรจาตกลงเป็นกรณีไป ส่วนกรณีที่คอนโดฯ สร้างไม่เสร็จหรือหยุดสร้าง โดยไม่มีการชี้แจงหรือแสดงความรับผิดชอบในการชดเชยเยียวยาให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ พร้อมกับสามารถเรียกดอกเบี้ยได้ 7.5% ต่อปี นับจากวันที่เริ่มต้นการชำระเงินจองนั้น ๆ

การซื้อขายที่อยู่อาศัยแม้จะเป็นเรื่องใกล้ตัว แต่แท้จริงแล้วกลับมีรายละเอียดมากมายกว่าที่คิด และอาจเป็นเรื่องใหม่ที่หลายคนไม่ทราบมาก่อน อีกทั้งยังมีรายละเอียดทางกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องไม่น้อย ผู้ซื้อ/ขายในตลาดอสังหาฯ จึงต้องทำความเข้าใจและหมั่นอัปเดตความรู้อยู่เสมอ