ตลาดอสังหาฯ ปี 66 พร้อมฟื้นจริงหรือไม่?

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยบ้านแนวราบยังครองความนิยม ส่งผลให้ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่าเติบโตต่อเนื่องในปีที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ รวมทั้งการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อในประเทศให้กลับมามากขึ้น

สำหรับปี 25566 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวกต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 โดยมีแนวโน้มเติบโตตามการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องที่กลับมาคึกคักอีกครั้งหลังมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2566 โดยเฉพาะสินค้าประเภทแนวราบ เพื่อตอบรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีกำลังซื้อเพียงพอ

อย่างไรก็ดี ปี 2566 ยังถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกับอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงตั้งแต่ปลายปี 2565 แล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงจำเป็นต้องมีความพร้อมทางการเงินและมีวินัยทางการเงินมากพอสมควร โดยมีความท้าทายที่ควรจับตามองก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ดังนี้

ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มตามต้นทุนใหม่ ปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ในปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวขึ้น และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทั้งจากค่าวัสดุก่อสร้าง รวมทั้งราคาพลังงานซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ในปี 2566 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมได้มีการดูดซับไปแล้วบางส่วนในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2566 ส่วนใหญ่จะเป็นการคำนวณราคาจากต้นทุนใหม่ที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังมีการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขายอสังหาฯ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ ขณะเดียวกันถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิมที่อยากจะนำออกมาขายในช่วงนี้เช่นกัน

การเงินต้องพร้อมรับสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้น แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องแต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับสูง คาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปัจจุบันอยู่ที่ 1.25% ต่อปี ซึ่งส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิม หรือใช้เวลาในการผ่อนชำระนานมากขึ้น ผนวกกับการที่สถาบันการเงิน/ธนาคารส่งสัญญาณจะยกเลิกหรือลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาสภาพคล่องทางการเงินของตัวเองอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ และจะต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้นเพื่อเตรียมพร้อมรับทุกสถานการณ์หากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก นอกจากนี้ คาดว่าสถาบันการเงิน/ธนาคารจะมีหลักเกณฑ์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น หรือวงเงินกู้ที่ผ่านการอนุมัติอาจได้รับลดลง แปรผันตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อปัจจุบัน

มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ดึงดูดใจไม่มากพอ มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ของภาครัฐในช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ที่ผ่านมาเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศไม่ขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่ให้ผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรก และราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งสิ้นสุดลงในช่วงสิ้นปี 2565 ประกอบกับการที่คณะรัฐมนตรีมีมติต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (มาตรการก่อนหน้าลดเหลือเพียง 0.01%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้ สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้มาตรการสนับสนุนการซื้ออสังหาฯ ปัจจุบันอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการเติบโตของตลาดในปีนี้ เนื่องจากผู้บริโภคยังคงต้องเผชิญความท้าทายทางการเงินทั้งจากเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น รวมทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น มาตรการฯ ปัจจุบันจึงยังไม่ครอบคลุมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และตอบโจทย์ของผู้บริโภคเท่าที่ควร

อย่างไรก็ดี ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ยังพบว่า 3 มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ที่ผู้บริโภคคาดหวังจากภาครัฐเพื่อช่วยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงภาวะเงินเฟ้อสูงนั้น มากกว่าครึ่ง (62%) ต้องการให้ภาครัฐออกมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มเติม และต้องการมาตรการลดดอกเบี้ยทั้งสินเชื่อบ้านที่กู้ใหม่และที่มีอยู่เดิม (58%) ขณะที่อีก 44% คาดหวังว่าจะมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่อส่งเสริมให้กลุ่มคนที่ยังไม่เคยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาก่อนได้มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากขึ้น